Masz wolną gotówkę? Zainwestuj w mieszkanie pod wynajem!

Inwestycje w nieruchomości od dawna uważane są za jeden z bardziej pewnych sposobów na pomnożenie kapitału. W krajach Europy zachodniej ponad połowa mieszkań przeznaczana jest pod wynajem, w Polsce to zaledwie kilka procent.

Dla Polaków posiadanie własnej nieruchomości ma szczególne znaczenie, podczas gdy np. w Niemczech większość obywateli żyje w wynajmowanych mieszkaniach. Z pewnością przemyślana inwestycja w mieszkanie przeznaczone pod wynajem przynosi rentowność nieosiągalną przy pomocy lokaty bankowej. Nie oznacza to jednak, że każda tego typu inwestycja okaże się opłacalna i nie będzie obarczona ryzykiem. Dlatego dzisiaj przeanalizujemy zalety i wady inwestowania w nieruchomości pod wynajem. Przedstawimy również kilka porad, jak w sposób przemyślany przeprowadzić tego typu inwestycję. 

Masz wolną gotówkę? Zainwestuj w mieszkanie pod wynajem!

Wysoka rentowność

Wartości mieszkań różnią się między sobą przede wszystkim ze względu na lokalizację oraz metraż. Dla potrzeb naszej analizy przyjmijmy, że mamy do zainwestowania sumę 300 tys. zł odpowiadającej wartości nowego dwupokojowego mieszkania o powierzchni 45 m2 na warszawskiej Pradze lub Woli, czyli kilka kilometrów od centrum miasta, ale z dość dobrą komunikacją.

W tradycyjnym modelu właściciel mieszkania pokrywa koszty związane z opłatami administracyjnymi. Przyjmijmy więc, że miesięczny przychód wyniesie 2500 zł, w tym opłaty administracyjne 500 zł. Do kieszeni właściciela mieszkania wpada więc w każdym miesiącu 2000 zł, jednak musi on jeszcze odprowadzić podatek w wysokości 18% (pierwszy próg na skali podatkowej), zatem na czysto zarobi 1640 zł. Zakładając, że na mieszkanie szybko znajdzie się chętny, który podpisze umowę na rok, bez możliwości jej wypowiedzenia (co jest częstą praktyką), roczny dochód po opodatkowaniu wyniesie 19680 zł. Dzieląc tę sumę, przez wartość zakupu nieruchomości – 300 tys. zł zyskujemy więc roczną stopę zwrotu 6,56%. Przy takich założeniach inwestycja zwraca się w całości po nieco ponad 15 latach.

Ryzyko

Powyższa stopa zwrotu robi wrażanie. Należy jednak wiedzieć, że rzeczywistość nie zawsze jest tak różowa, ponieważ przedstawiona powyżej kalkulacja to tylko pewien model teoretyczny. Najemca nie zawsze znajduje się błyskawicznie, a każdy dzień, w którym mieszkanie stoi puste obniża nasz zysk. Zatem realnie bezpieczniej zakładać, że mieszkanie będzie wynajmowane średnio przez 11 miesięcy rocznie.

Dodatkowymi kosztami ponoszonymi jednorazowo lub w okresach trudnych do oszacowania są wydatki na remonty, umeblowanie mieszkania. Do kosztów dochodzi również ubezpieczenie lokalu. Wymiana zepsutej lodówki, zmywarki lub innego sprzętu może odpowiadać wysokości jednego czynszu. Z drugiej strony nowe wyposażenie i remont zawsze podnoszą atrakcyjność mieszkania, zatem mogą nam pozwolić na zaproponowanie wyższej ceny. Uzględniając dodatkowe czynniki średnia stopa zwrotu z inwestycji spada do około 4-5%. To wciąż jednak 2 razy więcej, niż najbardziej opłacalne lokaty bankowe.

Dlaczego zatem Polacy masowo nie inwestują w nieruchomości?

Ponieważ wyższą stopę zwrotu możemy tu postrzegać jako premię za ryzyko. Kapitał nie pomnaża się sam, a powodzenie inwestycji zależy od jej dobrego zaplanowania i poprowadzenia. Wówczas nawet 6-7% w skali roku może być całkiem realne. Analogicznie, chybiona inwestycja przyniesie nam minimalny zysk lub jego brak. Niemniej ryzyko jest w tym przypadku zdecydowanie niższe, niż przy korzystaniu z funduszy inwestycyjnych, gdzie zysk lub strata zależą niekiedy od szczęścia.

Pewną wadą inwestowania w nieruchomości jest niska płynność kapitału. Nigdy nie mamy pewności, że chcąc wycofać się z inwestycji sprzedamy mieszkanie za odpowiednio wysoką sumę, aby w ostatecznym rozrachunku nie ponieść strat.

Co warto mieć na uwadze kupując mieszkanie przeznaczone pod wynajem?

Poszukiwanie mieszkania, również przeznaczonego pod wynajmem, to poszukiwanie okazji. Oferta jest zaś na tyle bogata, że przy dobrej orientacji w cenach nieruchomości, możemy zaoszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych na zakupie mieszkania poniżej średniej rynkowej ceny, jednocześnie wynajmując je za cenę rynkową.

Inwestycja w mieszkanie pod wynajem to typowa inwestycja długofalowa, dlatego warto przeanalizować w jakiej lokalizacji istnieje szansa, że w ciągu kolejnych lat ceny nieruchomości wzrosną, a nasze mieszkanie nie tylko nie straci, ale również zyska na wartości. Dzielnice dużych miast w ciągu kilku lub kilkunastu lat zmieniają swoje oblicze np. z robotniczego na mieszkaniowe, pod względem rozrywki i kultury. Miejsce inwestycji, zwłaszcza dobrze skomunikowane, „przybliżają” całe osiedla do centrów miast. Takie perspektywy warto dogłębnie przeanalizować nim dokonamy inwestycji.

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej okazją do uzyskania wyższego zwrotu z inwestycji jest również obniżenie podatków w związku z amortyzacją mieszkania. Teoretycznie odpisów amortyzacyjnych możemy dokonywać aż do momentu, gdy ich suma zrówna się z wartością początkową mieszkania.

A jeśli nie mamy wolnej gotówki?

Nikt z nas nie lubi brać kredytów, ale kredyt hipoteczny przynajmniej z 2 powodów bywa warty rozważenia, nawet jeśli dysponujemy funduszami na przeprowadzenie inwestycji. Po pierwsze jest nisko oprocentowany w porównaniu do innych form kredytu, a oszczędności to przecież nasz parasol bezpieczeństwa. Po drugie zaoszczędzone w ten sposób fundusze możemy przeznaczyć na kolejną inwestycję.

Z drugiej strony raty kredytu to jednak comiesięczne obciążenie, a inwestycja zwróci się nam wolniej. W przypadku kredytu hipotecznego należy również uwzględnić  wahania stóp procentowych, które wpłyną na wysokość rat kredytu – finansowanie jest obarczone pewnym rodzajem ryzyka.

Czy warto zatem zostać rentierem?

Jest to realatywnie bezpieczna forma inwestowania, która zapewnia stały przypływ gotówki. Opłacalność przedsięwzięcia może zwiększyć zakup nieruchomości po okazyjnej cenie, a ryzyko utraty wartości oraz potrzebę częstych remontów może zminimalizować zakup mieszkania na rynku pierwotnym.

Zachęcamy do skorzystania z wyszukiwarki nowych nieruchomości dostępnej w naszym portalu oraz życzymy powodzenia w skutecznej negocjacji cen!