Mieszkanie. Lepiej kupić czy wynająć? Zalety oraz wady obu rozwiązań + wyliczenia.

2017-02-06

W rozumieniu kodeksu cywilnego najem mieszkania oznacza oddanie przez właściciela lokalu do użytku najemcy, który w zamian zobowiązuje się do opłacania ustalonego czynszu. W związku z tym, że najem nie wiąże się z nabyciem prawa własności do lokalu, w świadomości wielu z nas jest to jedynie przykry etap poprzedzający kupno własnych czterech kątów. Często spotykamy się z przekonaniem, że życie w najmowanym mieszkaniu oznacza wyrzucanie pieniędzy w błoto, zakaz remontów i spłacanie kredytów właścicieli. Statystyki potwierdzają niechęć Polaków do tego rozwiązania – według badań przeprowadzonych przez Główny Urząd Statystyczny jedynie około 5% z nas mieszka w lokalach wynajmowanych na warunkach rynkowych. Jest to jeden z najniższych wyników w Unii Europejskiej. W krajach zachodnich i skandynawskich ponad połowa obywateli decyduje się na najem mieszkań. Z czego wynika nasze nastawienie i czy jest ono słuszne?

Mieszkanie. Lepiej kupić czy wynająć? Zalety oraz wady obu rozwiązań + wyliczenia.

Własne mieszkanie synonimem dorosłości

W wielu przypadkach własne mieszkanie może podbudowywać samoocenę, dawać poczucie bezpieczeństwai kontroli nad własnym życiem. Można powiedzieć, że zakup nieruchomości należy do jednegoz najważniejszych etapów usamodzielniania się młodych ludzi. Krok ten wydaje się konieczny, szczególnie wtedy, gdy w rodzinie pojawiają się dzieci. Wiele osób nie wyobraża sobie budowania rodzinnego domuw cudzych czterech ścianach – będąc odpowiedzialnym za dzieci, potrzebujemy stabilizacji, własnego miejsca na ziemi. Niestety, duża część z nas nie może pozwolić sobie na zakup mieszkania za gotówkę. Z tego względu często decydujemy się na wejście w dorosłość z dużym zadłużeniem hipotecznym.

Perspektywa posiadania mieszkania na własność budzi w nas wiele pozytywnych emocji, przez co czasem zapominamy, że zaciągnięcie kredytu na setki tysięcy złotych może zachwiać naszym psychicznym komfortem. Wymagania banków są jasne i sztywne – co miesiąc, przez kilkadziesiąt lat jesteśmy zmuszeni do zapłaty określonej sumy pieniędzy bez względu na okoliczności. Nie możemy liczyć na to, że bank przymknie oko na opóźnienia w spłacie rat, nawet jeśli wynikają one z utraty pracy, czy ciężkiej choroby, chyba, że wykupimy dodatkowe ubezpieczenie. Nasza decyzja musi być solidnie przemyślana i przekalkulowana. Zła ocena swoich potrzeb i możliwości może zapoczątkować spiralę zadłużenia oraz problemy finansowe rzutujące na całe życie. Jeżeli mamy wątpliwości, czy możemy pozwolić sobie na kupno – rozważmy najem. 

Mobilność najemcy

Kiedy niespodziewana, trudna sytuacja życiowa przytrafi się najemcy mieszkania, jest on w nieco bardziej komfortowej pozycji, niż osoba spłacająca kredyt hipoteczny. W przypadku gdy opłaty za mieszkanie zaczynają zbytnio obciążać domowy budżet, lokal można stosunkowo szybko zamienić na taki, który jest w danym momencie osiągalny – mniejszy, tańszy, o niższym standardzie. Ponadto najem mieszkania umożliwia łatwą przeprowadzkę. Zaleta ta jest szczególnie istotna dla osób, które myślą o rozwoju swojej kariery zawodowej i są otwarte na propozycje pochodzące z innych miast, czy nawet krajów. Oczywiście posiadanie własnościowego mieszkania nie jest jednoznaczne z dozgonnym przywiązaniem do jednego miejsca. W razie potrzeby lokal taki można sprzedać lub wynająć, niemniej jednak są to rozwiązania bardziej angażujące i skomplikowane, niż zakończenie umowy najmu.

Czy na pewno wiesz, czego chcesz?

Przed podjęciem decyzji o kupnie lub najmie zastanówmy się, jak dalece jesteśmy w stanie przewidzieć swoje przyszłe potrzeby mieszkaniowe. Musimy zdać sobie sprawę z tego, że nasze wyobrażenia o danym miejscu zweryfikujemy w pełni dopiero po czasie. Po kilku miesiącach spędzonych w centrum miasta możemy uznać, że potrzebujemy spokojniejszego otoczenia. Wprowadzając się do mieszkania latem, nie możemy do końca przewidzieć czy ogrzewanie zapewni nam wystarczający komfort zimą. Nie jesteśmy w stanie poznać zwyczajów sąsiadów, dopóki nie zamieszkamy za ścianą. Mieszkanie, które kiedyś w pełni nas satysfakcjonowało, może okazać się niezbyt funkcjonalne po narodzinach dziecka. Co w takiej sytuacji zrobi najemca? Podobnie jakw poprzednim przypadku, relatywnie szybko rozwiąże umowę i poszuka nowego miejsca, uwzględniając nowe potrzeby i doświadczenia z poprzedniego lokalu. Osoba, która zakupiła nieruchomość, będzie w nieco trudniejszej sytuacji.

Porozmawiajmy o pieniądzach

Miesięczne koszty wynikające z najmu mieszkania są często niższe niż rata kredytu hipotecznego powiększona o czynsz w tym samym lokalu (przyjmując, że kredyt zaciągany jest przy minimalnym wkładzie własnym). Zwykle argumentujemy jednak, że drugi przypadek to inwestycja w trwały majątek, który będzie naszą własnością po spłaceniu kredytu. Jest to oczywiście prawda. Nie zapominajmy jednak, że znaczna część comiesięcznych rat to odsetki dla banku, czyli pieniądze, które również możemy nazwać „wyrzuconymi w błoto”. Do kredytu doliczmy kwoty niezbędne na remonty, naprawy, wyposażenie, ubezpieczenie i inne wydatki, które w wynajmowanym mieszkaniu pokrywane są przez właściciela. 

Aby lepiej to zobrazować, porównaliśmy dwa mieszkania o wysokim standardzie wykończenia, zlokalizowane w tej samej inwestycji przy ulicy Kopernika w Łodzi.

Mieszkanie na sprzedaż o metrażu 63 m2 kosztuje tu 494 000 zł. Przy dziesięcioprocentowym wkładzie własnym, kwota kredytu, o którą należy wnioskować to około 444 000 zł. Uwzględniając dwuprocentową prowizję dla banku i oprocentowanie na poziomie 5,34%, kredyt spłacany przez 30 lat w równych ratach osiągnie kwotę 1 011 815 zł*. Oznacza to, że miesięcznie zapłacimy za niego 2 810 zł. Do tego należy doliczyć czynsz w wysokości około 500 zł. 

60-metrowe mieszkanie na wynajem w tym samym budynku wycenione zostało na 2 500 zł miesięcznie.W kwocie uwzględniono czynsz dla spółdzielni mieszkaniowej(w wysokości 500zł). Najmując ten lokal przez 30 lat, zapłacimy właścicielowi 720 000 zł (360x2000). 

Na podstawie omawianego przykładu możemy zaobserwować, że różnica pomiędzy miesięcznymi kosztamiw podobnych lokalach jest znacząca i wynosi około 800 zł. Odkładając tę kwotę skrupulatnie przez 30 lat, najemca mieszkania zbuduje oszczędności w wysokości około 300 000 zł. Kapitał ten będzie większy po uwzględnieniu kosztów remontu, wyposażenia i innych ponoszonych przez właściciela mieszkania. Oszczędności możemy dodatkowo zwiększyć, umieszczając zaoszczędzone środki na lokacie. Niestety nie każdy z nas jest w stanie skrupulatnie odkładać pieniądze, przez tak długi czas. Zobowiązanie wobec banku wymusza na nas dążenie do celu, jakim jest posiadanie mieszkania na własność.

Dobrze przemyślane kupno mieszkania wiąże się z szeregiem zalet – stabilizacją, która pożądana jest zwłaszcza w przypadku rodzin z dziećmi; możliwością urządzenia wnętrza według swoich preferencji; brakiem ograniczeń w gospodarowaniu przestrzenią; wpływem na decyzje spółdzielni mieszkaniowej i wieloma innymi. Okazuje się jednak, że niezbyt popularny najem może być również rozwiązaniem korzystnym – wszystko zależy od naszych możliwości, oczekiwań i priorytetów. Niezależnie od tego, które z tych rozwiązań wybierzemy, pamiętajmy, aby starannie rozważyć wszystkie „za” i „przeciw”.

Czy najem ma sens? Czy może bardziej opłaca się jak najszybszy zakup mieszkania? Chętnie zapoznamy sięz Waszymi doświadczeniami i spostrzeżeniami na ten temat.

*Koszty kredytu zostały oszacowane na podstawie warunków oferowanych przez PKO Bank Polski.

Artykul opublikowany: 2017-02-06 / w dziale: Porady