Dodatkowe koszty kupna nieruchomości, o jakich opłatach przy kupnie nieruchomości trzeba pamiętać?

Dodatkowe koszty kupna nieruchomości

Zgodnie z definicją z Kodeksu cywilnego, nieruchomość to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności – mowa o gruntach, ale także o budynkach trwale z nimi związanych lub częściach takich budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych mają odrębny od gruntu przedmiot własności.

Tak więc można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości. Są to grunty, budynki i lokale. Chcąc kupić nieruchomość, na przykład znalezioną dzięki serwisowi ogłoszeniowemu sprzedajemy.pl/nieruchomosci, można mieć na myśli zarówno grunt/działkę, mieszkanie, jak i dom czy lokal usługowy.

Niezależnie od tego, za czym się rozglądamy – każda z opcji wiąże się z koniecznością poniesienia zarówno kosztów samej nieruchomości, jak i innych dodatkowych opłat, takich jak podatki, opłata notarialna itp. Każdą z nich omówimy pokrótce poniżej.

Warto jednak na wstępie zaznaczyć, że jeśli finansowanie zakupu nieruchomości odbywa się przy pomocy kredytu, konieczne do wniesienia jest 20% wkładu własnego. Owszem zdarza się, że banki finansują więcej niż 80% wartości nieruchomości, jednak dobrze jest pamiętać o konieczności wniesienia wkładu zanim zacznie się działać.

Podatek VAT

Pierwszą opłatą, jaka jest związana z zakupem nieruchomości jest podatek VAT. Jednak najczęściej nie jest on dla nas w ogóle ważny, bowiem zawarty jest już w cenie nieruchomości. Podatek VAT wynosi 23%, ale może być obniżony do 8%. Kiedy? Taka sytuacja ma miejsce jeśli nabywana nieruchomość: dom, mieszkanie od dewelopera nie przekracza 150 m kw. dla mieszkań i 200 m kw. dla domów jednorodzinnych. Bardzo często stawka jest już wliczona w cenę podawaną przez sprzedającego. Sprawdzić więc należy, czy kwota, jaką proponuje to netto czy brutto.

To samo tyczy się zakupu działki budowlanej. Jeśli sprzedaje ją deweloper, gmina, spółdzielnia lub osoba, która zajmuje się tym zawodowo – wówczas należy uiścić podatek VAT. Jeśli grunt sprzedawany jest przez osobę fizyczną, nie trzeba go płacić. Tutaj jednak dobrze jest poprosić zbywcę o oświadczenie w akcie notarialnym, iż nie jest on czynnym podatnikiem VAT. Należy jednak być pewnym, że nie jest to handlowiec. Z VAT-u jest się też zwolnionym, jeśli kupuje się grunt od rolnika oraz jeśli zgodnie z klasyfikacją, działka nie jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe z uwagi na aktualny plan zagospodarowania przestrzennego lub z warunkami zabudowy.

Podatek VAT 23% pojawia się również przy ustalaniu wynagrodzenia dla notariusza za sporządzenie umowy sprzedaży. Podatek wyliczany jest od taksy, o której więcej napiszemy w dalszej części artykułu.

Podatek PCC

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego konieczne jest zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych. PCC wynosi 2% wartości nieruchomości. Podatek ten obliczany jest i odprowadzany przez notariusza sporządzającego umowę. Ciężar zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnych spoczywa wyłącznie na stronie kupującej.

Podatek PCC pojawia się również jeśli kupuje się nieruchomość na kredyt. Płaci się go wtedy, gdy ustanawiana jest hipoteka. Kupujący musi zapłacić 19 zł, jeśli kwota kredytu wraz z kwotą odsetek jest znana i wynika z harmonogramu spłat albo 0,01% wartości nieruchomości, jeśli kwota odsetek jest nieznana i będzie określana sukcesywnie (przy zmiennych stopach oprocentowania).

Opłaty notarialne przy zakupie nieruchomości

Kolejne koszty związane z zakupem mieszkania to opłaty notarialne. Transakcja musi odbyć się z zachowaniem formy aktu notarialnego. Taksa notarialna to wynagrodzenie dla notariusza, którego maksymalne stawki są obliczane na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Taksa wyliczana jest od wartości nieruchomości. Im wyższa cena, tym więcej trzeba zapłacić notariuszowi. Maksymalna taksa notarialna wynosi:

• przy cenie nieruchomości do 3 tys. zł – 100 zł;
• od 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3% nadwyżki powyżej kwoty 3 tys. zł;
• między 10 tys. zł a 30 tys. zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 tys. zł;
• między 30 tys. zł a 60 tys. zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys. zł;
• między 60 tys. zł a 1 mln zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł;
• od wartości powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł;
• od wartości powyżej 2 mln zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł (nie więcej jednak niż 10 tys. zł, a w przypadku, jeśli czynności dokonywane są pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł).

Warto jednak wiedzieć, że jeśli sporządzany jest akt niezbędny do formalności związanych z zakupem mieszkania, czyli umowy deweloperskiej lub ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jej przeniesienia na nabywcę, zapłaci się połowę wyżej wymienionych kwot.

W sytuacji, gdy konieczne jest sporządzenie wypisów aktów notarialnych płaci się maksymalnie 6 zł za każdą stronę.

Opłaty sądowe przy zakupie nieruchomości

To jednak nie wszystko. Jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, to za jej utworzenie płaci się 60 złotych. Za wpis prawa własności do księgi wieczystej uiścić należy 200 złotych, a maksymalnie 100 zł, jeśli nabywa się udział w nieruchomości.

W sytuacji, gdy kupuje się nieruchomość na kredyt, wówczas zapłacić należy 200 zł za wpis hipoteki zwykłej.

Koszty pośrednictwa agencji nieruchomości

W sytuacji, gdy szukając nieruchomości do kupienia korzysta się z pomocy agencji nieruchomości, wówczas należy zapłacić prowizję. Jej wysokość może wynosić nawet 4% wartości transakcji, najczęściej jednak jest to 2,5%. Oprócz tego należy zapłacić VAT 23% od wynagrodzenia agencji.

Inne koszty związane z zakupem nieruchomości

Nie można zapomnieć i o takich kosztach, jak ubezpieczenie nieruchomości, czy inne opłaty związane z jej wyceną, co konieczne jest bardzo często podczas starania się o kredyt. Warto więc wziąć pod uwagę jeszcze dodatkowo to, co trzeba zapłacić bankowi za całą procedurę przydzielania kredytu. To również koszty niejako związane z zakupem nieruchomości.