Flipy mieszkaniowe to nie tylko zakup i sprzedaż

2021-12-21

Artykuły dotyczące flippingu koncentrują się głównie na sporych zyskach, jakie można osiągnąć dzięki takiej formie inwestowania w nieruchomości. Dlatego niektórzy czytelnicy mogą sądzić, że flipy mieszkaniowe (flipy mieszkania) to w istocie proste inwestycje, które opierają się na zasadzie „tanio kupić, drożej sprzedać”. W praktyce sytuacja wygląda jednak nieco inaczej. Chodzi nie tylko o fakt, że nieruchomości będące przedmiotem flipów czasem posiadają wady prawne wpływające negatywnie na cenę. Warto wiedzieć, że sam flipping to dość skomplikowany proces, który wymaga odpowiedniego podejścia na gruncie prawa spółek, a także prawa podatkowego. Dlatego flipy mieszkaniowe coraz częściej są wykonywane z pomocą ekspertów prawnych.

Flipy mieszkaniowe to nie tylko zakup i sprzedaż

Flip mieszkania może wymagać zewnętrznego wsparcia

Zgodnie z najprostszym scenariuszem, inwestor realizujący flipy mieszkaniowe kupuje lokum za niską cenę (np. znajdując ogłoszenie w prasie lokalnej), a następnie po pewnym czasie odsprzedaje mieszkanie drożej. Zysk może wynikać z zakupu poniżej ceny rynkowej, ogólnego wzrostu stawek za 1 mkw., a także z remontu lub zabiegów home-stagingowych. Nawet jeśli nie ma problemu ze znalezieniem odpowiedniego mieszkania, flipy według takiego prostego scenariusza nie zawsze są możliwe. Na przeszkodzie stoi bowiem brak własnego kapitału inwestora lub zdolności kredytowej albo niechęć do zadłużania się w banku.

Warto wiedzieć, że flipy mieszkania (flipy mieszkaniowe) w razie braku własnego kapitału mogą być jednak zrealizowane z wykorzystaniem środków pożyczonych przez inną osobę. W takiej sytuacji, trzeba jednak podpisać odpowiednią umowę o finansowanie. Dobry prawnik pomoże przygotować kontrakt, który uwzględnia interesy obydwu stron i przewiduje należyte zabezpieczenia.

Odpowiednie ramy prawne działalności są bardzo ważne

Ze względu na podejście fiskusa do inwestowania w nieruchomości, flipy mieszkania oraz flipy dotyczące innej nieruchomości są niemożliwe bez rejestracji działalności gospodarczej lub spółki. Swoją nieruchomościową działalność inwestycyjną najlepiej jest prowadzić w ramach spółki. W tym kontekście, pomoc dobrego prawnika również może się okazać bardzo cenna. Ekspert pomoże bowiem wybrać formę prawną działalności i zarejestrować spółkę, która będzie wykonywać flipy mieszkaniowe (flipy mieszkania).

Doradztwo prawne obejmuje również wsparcie związane z przygotowaniem umowy spółki i prowadzeniem późniejszej dokumentacji (np. protokołów ze zgromadzeń wspólników, uchwał i zawiadomień). Możliwe jest także przeprowadzenie przez prawnika audytu danej spółki. Takie badanie zlecają inwestorzy zainteresowani ewentualną współpracą, która obejmuje flipy mieszkaniowe.

Usługi prawnika związane z zasadami prowadzenia działalności inwestycyjnej, dotyczą też kwestii typowo podatkowych. W praktyce okazuje się bowiem, że inwestorzy czasem mają wątpliwości odnośnie rozliczania podatku dochodowego od zysków, które zapewniają flipy mieszkania. Podatek VAT jest drugim problematycznym obszarem, który może powodować późniejsze spory z fiskusem.

Zanim zacznie się flip, mieszkanie musi być sprawdzone

Pakiet pomocy dla flipperów często obejmuje również usługi związane z dokładnym audytem stanu prawnego nieruchomości. Każdy inwestor wie, że cena nieruchomości posiadających problemy prawne nie zawsze musi odzwierciedlać faktyczne ryzyko. Czasem analiza prawna może potwierdzić, że nawet mimo atrakcyjnej ceny, zakup inwestycyjny nie będzie opłacalny. Dlatego zanim rozpocznie się flip, mieszkanie powinno zostać „prześwietlone” przez prawnika. Taki audyt obejmuje znacznie szerszy zakres czynności niż tylko badanie księgi wieczystej. Niekiedy okazuje się, że w przypadku danego mieszkania flipy rozważało kilka osób, ale wszystkie zrezygnowały.

Artykul opublikowany: 2021-12-21 / w dziale: Inwestowanie