Jakie czynniki wpływają na wartość nieruchomości komercyjnych?

Lokalizacja nieruchomości

Jednym z podstawowych czynników, branych pod uwagę przez potencjalnego kupca lub najemcę jest lokalizacja nieruchomości, w której ma być prowadzona działalność. Nic dziwnego. Dobra lokalizacja, to łatwy dostęp dróg, klientów i kontrahentów. Co innego dobra lokalizacja będzie oznaczać dla sklepu odzieżowego, a co innego dla magazynu z artykułami spożywczymi. W pierwszym przypadku najprawdopodobniej najlepiej sprawdzi się centrum handlowe w środku miasta lub ulica, na której jest duży ruch pieszych. W drugim przypadku, magazyn może być oddalony od centrum miasta, ale powinien mieć łatwy dostęp do dróg pozwalających na szybkie rozwiezienie towarów do sklepów rozsianych po całym mieście.

Stan techniczny nieruchomości

Dobry stan techniczny twojej nieruchomości ma duży wpływ na pozyskanie klienta biznesowego. Przedsiębiorca, widząc nieruchomość wymagającą remontu, zaczyna sobie kalkulować ile remont będzie kosztował i ile czasu zabierze. Podczas remontu przedsiębiorca nie będzie zarabiał na nieruchomości, więc takie przedsięwzięcie jest dla niego znacznym obciążeniem, którego będzie starał się uniknąć. W związku z tym, zanim zdecydujesz się sprzedać lub wynająć nieruchomość komercyjną, zastanów się, czy nie lepszym rozwiązaniem będzie przeprowadzenie remontu i tym samym znaczące podniesienie wartości nieruchomości. Weź pod uwagę, że nawet samo odświeżenie nieruchomości, tzn. poprawa jego stanu poprzez np. pomalowanie ścian i usunięcie drobnych usterek, może mieć duży wpływ na decyzję klienta.

Aktualna sytuacja gospodarcza

Coś na co jednostka nie ma dużego wpływu, czyli sytuacja danej branży lub całej gospodarki. W niepewnych czasach spada skłonność do podejmowania ryzyka i otwierania nowych przedsięwzięć. To w konsekwencji powoduje, że nieruchomości komercyjne nie cieszą się takim zainteresowaniem jakiego byśmy oczekiwali. Efekt jest taki, że żeby znaleźć klienta, musimy obniżyć cenę nieruchomości. W przypadku gdy transakcja dotyczy najmu nieruchomości, obniżka może obowiązywać w ustalonym czasie, np. do momentu, aż nie nastąpi odbicie w gospodarce. Ożywienie gospodarcze jest skutecznym czynnikiem wpływającym na wzrost cen.

Okolica, w której znajduje się nieruchomość

Wyobraź sobie piękny, nowoczesny biurowiec stojący wśród starych budynków, wymagających pilnego remontu. Z drugiej strony, wyobraź sobie ten sam biurowiec stojący obok równie nowoczesnych budynków, na których umieszczone są nazwy znanych giełdowych spółek. Jak łatwo się domyślić, w drugim przypadku cena tej nieruchomości komercyjnej będzie wyższa.

Powierzchnia nieruchomości

Znacznie łatwiej jest sprzedać lub wynająć lokal komercyjny o powierzchni 50 m2 niż 500 m2. Dlaczego tak jest? Odpowiedź wydaje się prosta. Jest więcej przedsiębiorców, których stać na mniejszy lokal. Poza tym, mniejszy lokal nadaje się na więcej przedsięwzięć biznesowych o małej skali. W takim lokalu otworzysz restaurację, lodziarnię, sklep spożywczy, zakład fryzjerski lub kosmetyczny itp. Duży lokal, to duże firmy, z dużym kapitałem i ograniczona liczba przedsięwzięć. Takich firm jest znacznie mniej. Poza tym, z racji posiadanego kapitału, mają często więcej możliwości do wyboru, a to powoduje, że mogą skutecznie negocjować.

Podsumowanie

W artykule wymienione zostały tylko podstawowe czynnik mające wpływ na ostateczną cenę nieruchomości komercyjnej. Nie poruszyłem choćby takiego aspektu jak sytuacja finansowa osoby sprzedającej nieruchomość. Co mam na myśli? Np. to, że jak ktoś jest przyparty do muru, to jego skłonność do obniżenia ceny jest zdecydowanie większa.

Bierz pod uwagę, że czynniki wpływające na cenę nieruchomości nie są sztywne. Przeplatają się. Raz jeden czynnik będzie miał większe znaczenie, innym razem inny czynnik, dlatego trudnym zadaniem jest wycena nieruchomości bez rzetelnej wiedzy na ten temat. W wielu przypadkach, najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług fachowców specjalizujących się w wycenach nieruchomości komercyjnych.