Na czym polega wycena nieruchomości
Niestety wartość nieruchomości nie jest wartością stałą. W dużej mierze jest to wartość rynkowa uzależniona od różnych czynników, ale przede wszystkim od koniunktury na rynku. W okresie prosperity ceny nieruchomości idą w górę i popyt na nie jest bardzo duży. Nie ma znaczenia czy jest to rynek pierwotny, czy rynek wtórny. W okresie kryzysu ceny idą w dół, bo nabywcy obawiają się ryzyka. Każdy, kto chce sprzedać nieruchomość, wziąć kredyt hipoteczny lub wynająć mieszkanie powinien dokonać ich wyceny. Z orientacyjnymi cenami można zapoznać się na stronach biur nieruchomości, ale są to tylko wartości orientacyjne nie stanowiące podstawy dokonania transakcji. Podstawą może być wycena nieruchomości może być wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego.
Jak dobrze wycenić nieruchomość
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi wyceny nieruchomości może dokonywać rzeczoznawca majątkowy, który ukończył odpowiednie studia, zdał egzamin państwowy i uzyskał uprawnienia Ministra Infrastruktury i Rozwoju. Musi to zrobić zgodnie ze swoją wiedzą i w oparciu o dostępne dokumenty. Na tej podstawie sporządza operat szacunkowy, który jest oficjalnym dokumentem wyceny nieruchomości respektowanym przez banki i urzędy skarbowe. W transakcjach indywidualnych operat szacunkowy służy do wynegocjowania korzystnych cen transakcyjnych.
Do wykonania operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy musi dysponować wglądem do odpowiednich dokumentów. Najważniejsze z nich to wypis z ksiąg wieczystych, wypis z rejestru gruntów, mapa z lokalizacją gruntu oraz rzut lokalu. Przed sporządzeniem operatu rzeczoznawca musi także posiadać informację o docelowym przeznaczeniu nieruchomości i celu sporządzenia operatu szacunkowego. Wszystkie te informacje pozwolą rzeczoznawcy na wybranie odpowiedniej metody wyceny mieszkania, domu lub lokalu przeznaczonego na cele komercyjne.
W gospodarce nieruchomościami najczęściej najczęściej stosowana jest wycena nieruchomości wg wartości rynkowej. Rzeczoznawca porównuje ceny nieruchomości o podobnym standardzie, lokalizacji i przeznaczeniu oraz uwzględnia perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w konkretnej lokalizacji.
Na tej podstawie sporządza operat szacunkowy, który jednak nie jest ceną za nieruchomość, to wstęp do negocjacji z ewentualnymi nabywcami.
Czy operat szacunkowy jest potrzebny?
Operat szacunkowy jest dokumentem oficjalnym sporządzanym ściśle według zasad określonych przepisami. Tak sporządzona wycena nieruchomości konieczna jest w przypadku:
- starania się o kredyt hipotecznych,
- postępowań sądowych,
- dla celów podatkowych.
Większość banków na stałe współpracuje z kilkoma rzeczoznawcami dokonującymi wyceny wartości nieruchomości. To oni wykonują operat szacunkowy, koszty ponosi klient. Warto dowiedzieć się, czy bank respektuje operaty sporządzane przez niezależnych rzeczoznawców.
Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majtkowy na potrzeby sądu w przypadku spraw o podział majątku, spraw spadkowych lub w celu zabezpieczenia roszczeń wierzyciela.
Wycena nieruchomości konieczna jest także w celu ustalenia wysokości podatku od nieruchomości oraz podatku od dzierżawy wieczystej.
Czynniki wpływające na wycenę nieruchomości
Wycena nieruchomości uzależniona jest od wielu czynników. Najczęściej dokonywana jest według wartości metra kwadratowego. Oczywiście inne stawki stosowane są w przypadku wyceny mieszkania, wyceny nieruchomości samodzielnych (działki budowlane, domy jednorodzinne) lub wyceny nieruchomości komercyjnych.
Bardzo istotny wpływ na wartość nieruchomości ma miasto, na terenie którego się znajduje. Najwyższe ceny oferuje Warszawa i Kraków, znacznie niższe ceny są w pozostałych miastach. Nawet w obrębie tego samego miasta wartości nieruchomości mogą się bardzo różnić. Najwyższa jest wycena nieruchomości w centrum miasta lub w pobliżu ważnych ośrodków akademickich lub centrów logistycznych wynajmowanych przez firmy zagraniczne.
Wszystkie te czynniki musi uwzględnić rzeczoznawca dokonujący wyceny nieruchomości. Dodatkowo wycena mieszkania powinna uwzględniać jego stan techniczny, czy od razu gotowe jest do zamieszkania, czy też wymaga wcześniejszego remontu. W tym ostatnim przypadku wycena nieruchomości będzie niższa.
W celu wykonania rzetelnej wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy musi dokonać bardzo pogłębionej analizy porównawczej. Polega ona nie tylko na porównywaniu cen ofertowych, które z reguły są zawyżone, ale na porównaniu rzeczywistych cen transakcji. Dzięki temu wycena nieruchomośći będzie najbardziej zbliżona do aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości.
Ile kosztuje wycena nieruchomości?
Koszt wyceny nieruchomości rzeczoznawca ustala w zależności od jej charakteru i przeznaczenia oraz dodatkowych kosztów związanych z dojazdem do niej, wykonaniem zdjęć. Wycena mieszkania zaczyna się już od 500 zł, natomiast domu jednorodzinnego z działką od 1000 zł. Zawsze koszt wyceny ustalany jest indywidualnie. Trzeba pamiętać, że wycena nieruchomosci nie jest ceną jaką możemy uzyskać za nieruchomość, jest natomiast wstępem do negocjacji z kontrahentem. Rzeczoznawca majątkowy może także podpowiedzieć poniżej jakich kwot transakcja jest nieopłacalna i należy odłożyć do czasu lepszej koniunktury na rynku nieruchomości.
Jak wykonać wycenę nieruchomości za darmo?
Operat szacunkowy nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie oficjalnego dokumentu uznawanego przez banki, sądy i inne instytucje państwowe.
W przypadku sprzedaży mieszkania lub domu, wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę nie jest konieczna. Orientacyjną wartość nieruchomości można ustalić korzystając z licznych kalkulatorów i przeglądarek internetowych. Wystarczy wpisać nazwę miejscowości, sprecyzować bliżej lokalizację, określić rodzaj nieruchomości oraz jej wielkość. W wyniku otrzymamy ceny nieruchomości o cechach najbardziej zbliżonych do naszej. Dodatkowo warto porównać wyniki z kilku wyszukiwarek i wybrać cenę uśrednioną.
Rzeczoznawca majątkowy nie ogranicza się tylko do wyceny nieruchomości, choć niewątpliwie stanowią one większość. Rzeczoznawca majątkowy z odpowiednimi uprawnieniami dokonuje również wyceny spółek i przedsiębiorstw w przypadku sprzedaży, przejęć lub fuzji. W takim przypadku wycena obejmuje nie tylko nieruchomości, ale przede wszystkim struktury organizacyjne, zasoby intelektualne oraz potencjał rynkowy.
