Planujesz zakup mieszkania pod inwestycje? Sprawdź czy warto i jakie aspekty należy rozważyć

Sytuacja na rynku pierwotnym mieszkań

Jak podają dane statystyczne, w I kwartale roku 2018 deweloperzy sprzedali aż 18,4 tys. lokali, wprowadzając równocześnie do oferty 14,9 tys. mieszkań. W tym okresie cały wolumen mieszkań znajdujących się w ofercie wynosił 44,7 tys. lokali. Oznacza to, że rynek pierwotny jest w doskonałej kondycji i mimo zmniejszenia podaży, względem okresu analogicznego w 2017 roku, sprzedaż mieszkań idzie znakomicie. Naturalnie większość oddanych do użytkowania inwestycji, a także realizowanych transakcji odnosi się do największych polskich miast. To Warszawa, Wrocław, Łódź, Kraków, Gdańsk czy Poznań, kumulują większość inwestycji mieszkaniowych w naszym kraju.

Dochodowy rynek najmu. Mieszkania kupowane za gotówkę

Rynek najmu jest niezwykle dochodowy, gdyż według specjalistów notuje roczne obroty w granicach kilkunastu miliardów złotych. Badania rynku oraz komunikaty wysyłane przez deweloperów wskazują, że aktualnie około 30% wszystkich transakcji kupna mieszkania na rynku pierwotnym jest realizowanych pod kątem czerpania zysków z najmu. W największych miastach, takich jak choćby Warszawa czy Gdańsk, procent ten jest jeszcze większy, waha się w granicach 40%. 

Sytuacja tego typu nie dziwi, gdyż w I kwartale 2018 odnotowano 13000 transakcji gotówkowych związanych z kupnem mieszkań. Z każdym rokiem ilość transakcji gotówkowych rośnie i trend ten raczej szybko nie osłabnie. Na taką sytuację wpływa fakt niezwykle niskich stóp procentowych, które są niezmienne od kilku lat. Niskie stopy powodują, że oprocentowanie lokat bankowych jest na tragicznie niskim poziomie, co praktycznie nie pozwala na nich zarabiać. Dlatego dochodzi do masowego odpływu gotówki z banków. Jak szacuje NBP, w roku 2017 Polacy wypłacili z banków około 22 mld złotych. Spora część tej kwoty została przeznaczona na zakup mieszkań, w wielu przypadkach pod najem. 

Ile można zarobić na wynajmie mieszkań?

Stopa zwrotu związana z najmem mieszkań pozwala naprawdę dobrze zarobić. Należy jednak wiedzieć, czym dokładnie jest owa stopa zwrotu. Mianowicie mowa tutaj o możliwości osiągnięcia rocznego dochodu, po odliczeniu opłat administracyjnych oraz opłaceniu podatku.

Największe polskie miasta to pewność wygenerowania zysków poprzez najem posiadanych mieszkań. Najlepiej prezentuje się sytuacja w Gdańsku, gdzie średnia roczna stopa zwrotu wynosi aż 6%. W innych miastach jest podobnie, w Łodzi mowa o stopie 5,5%, a w Warszawie 4,7%. Oczywiście należy mieć na uwadze, że wysoka stopa zwrotu w Gdańsku, to również wysokie ceny mieszkań. Przez ostatni rok średnia cena mieszkania wzrosła o kilkanaście procent, doganiając lider cen, czyli Warszawę.

Kto inwestuje na rynku najmu?

Kim są inwestorzy kupujący mieszkania, aby później czerpać zyski z najmu? Przez wiele lat większość inwestorów to były osoby fizyczne, posiadające od jednej, do kilku nieruchomości. Obecnie, z uwagi na dobre zyski, na rynek ten coraz częściej wchodzą inwestorzy instytucjonalni. Inwestując w nieruchomości dla wynajmujących, kupują nowe mieszkania hurtowo. Dotyczy to zazwyczaj mieszkań w tym samym budynku, ulokowanych w atrakcyjnych miejscach.

Najem krótko czy długoterminowy?

Najem występuje w formie krótko bądź długoterminowej. W sytuacji najmu długoterminowego najchętniej wybierane są lokalizacje oddalone od centrum, jednak powinny być w miarę sensownie skomunikowane z najważniejszymi punktami miasta. Jednak wynajmujący na dłuższy okres w pierwszej kolejności zwracają na cenę wynajmu oraz standard oferowanego lokalu. Tutaj grupą docelową są zazwyczaj studenci lub osoby młode, przybywające do danego miasta za pracą. Równocześnie coraz większą grupę wynajmujących stanowią obcokrajowcy, na czele z Ukraińcami.
Popyt na mieszkania na wynajem spowodował, że właśnie coraz więcej osób fizycznych, decyduje się zainwestować w nowe nieruchomości, ulokowane na peryferiach miast.

Najem krótkoterminowy koncentruje się w najlepszych lokalizacjach i oczywiście miastach, które są chętnie odwiedzane przez turystów. Kupno takiego mieszkania na rynku pierwotnym to ogromny wydatek. Ceny metra kwadratowego w centrum Warszawy czy Gdańska, już dawno przekroczyły 10 tys. zł. Dlatego też większość inwestycji w takich miejscach przeprowadzonych jest przez inwestorów instytucjonalnych lub firmy, specjalizujące się w wynajmie noclegów.

Deweloperzy szyją ofertę na miarę

Deweloperzy naturalnie zauważają zmiany na rynku pierwotnym. Widzą doskonale, w jakim celu kupowanych jest coraz więcej mieszkań. Dlatego też błyskawicznie reagują i przygotowują typową ofertę szytą na miarę. Inwestorzy na rynku najmu, poszukują przede wszystkim mieszkań z dużą ilością pomieszczeń, jednak posiadających niezbyt duży metraż. Chodliwe są kawalerki, mające maksymalnie 30m2 oraz mieszkania dwupokojowe i trzypokojowe, o powierzchni w przedziale 45-60m2. Mieszkania o takiej powierzchni i rozkładzie, to obecnie ponad 60% tego, co posiadają w swojej ofercie firmy deweloperskie.
Na jaki typ wykończenia powinien zdecydować się inwestor planujący zakup mieszkania na rynku pierwotnym? Przeczytaj w artykule: Stan Deweloperski – szybki przewodnik dla inwestorów

Wynajem mieszkań w Polsce na tle Europy

Mimo, iż rynek najmu daje godziwy dochód i cieszy się coraz większą popularnością, to nadal jesteśmy w tyle za krajami Europy Zachodniej. Stanem pożądanym jest, aby około 20% wszystkich zasobów mieszkaniowych w Polsce, było przeznaczonych pod wynajem. Także ilość osób korzystających z wynajmu jest jeszcze wciąż mała. Obecnie niewiele ponad 4% obywateli korzysta z wynajmu mieszkań. Jest to prawie dziesięć razy mniej niż u naszych zachodnich sąsiadów. Należy jednak podkreślić, że liczba wynajmujących stale rośnie, w ciągu 8 lat wzrosła dwukrotnie.

Inwestowanie na rynku pierwotnym czy wtórnym? Wady i zalety

Zakup mieszkań pod inwestycje na rynku pierwotnym, jak i wtórnym ma wiele zalet, ale i pojawiają się wady. O czym należy pamiętać, na co zwracać uwagę, kiedy chce się inwestować w mieszkania, zarówno zupełnie nowe jak i te mające już swoją historię?

Rynek pierwotny, zalety i wady
Na kupujących nowe mieszkania prosto od dewelopera, czeka wiele korzyści. Mieszkania są idealnie skrojone pod potrzeby rynku najmu. Odpowiedni metraż, ilość pomieszczeń, nie trzeba przeprowadzać żadnych zmian konstrukcyjnych. Oczywiście, w mieszkaniach na rynku pierwotnym wszystko jest nowe, nie są wymagane remonty. To samo tyczy się przecież budynków, które budowane są z użyciem nowoczesnych technologii i materiałów. Przykładowo, stosowanie nowoczesnych materiałów izolacyjnych pozwala generować niższe koszty ogrzewania. Należy zaznaczyć również fakt, że mieszkania z rynku pierwotnego są w stanie deweloperskim, czyli w większości w stanie surowym. Wystarczy tylko wejść i rozpocząć prace wykończeniowe.

Wymieniając wady mieszkań z rynku pierwotnego, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na ich lokalizację. W centrach, najlepszych punktach miast nie powstaje wiele nowych inwestycji. Deweloperzy skupiają się na peryferiach, budując z dala od centrum. Inwestujący w mieszkania pod wynajem, muszą zatem sporo się natrudzić, aby znaleźć dobre mieszkanie, w doskonałej lokalizacji i przystępnej cenie. Dodatkowo trzeba pamiętać, że na nowych osiedlach potrzeba czasu, aby powstała infrastruktura, która zagwarantuje odpowiedni standard życia. Jedną z wad zakupu mieszkań na rynku pierwotnym jest czas oczekiwania. Kupując mieszkania od dewelopera, są one zazwyczaj w budowie, dlatego na odbiór należy zaczekać.

Rynek wtórny, zalety i wady
Wśród największych zalet zakupu mieszkań na rynku wtórnym pod inwestycje, należy wymienić szybkość transakcji. Praktycznie po podpisaniu dokumentów kupna lokum, można adaptować je pod własne potrzeby. Mieszkania na rynku wtórnym znajdują się w dobrych lokalizacjach, centrach miast. Dzięki takim lokalizacjom mieszkania nadają się doskonałą inwestycją pod wynajem krótkoterminowy, dla turystów. Każdy, kto decyduje się kupić mieszkanie na rynku wtórnym, wie czego się spodziewać, zarówno po sąsiadach, jak i okolicy. Można doskonale sprawdzić, jak prezentuje się infrastruktura w danym miejscu. Czy są odpowiednio przygotowanie tereny zielone, place zabaw, jak wygląda oferta placówek handlowych czy też użyteczności publicznej? Większość mieszkań na rynku wtórnym znajduje się w doskonale skomunikowanych miejscach, daje dostęp do doskonale zorganizowanej komunikacji miejskiej.

Co należy wymienić wśród wad inwestowania w mieszkania na rynku wtórnym? Oczywiście często należy posiadać odpowiednio dużo środków finansowych na adaptację lokalu pod wynajem. Doprowadzenie mieszkania z rynku wtórnego do stanu surowego, będzie wymagało dużych nakładów pracy. Remont generalny, czyli wywózka wszystkiego, co pozostawił sprzedający, dokładne skuwanie tynków i pozbycie się starych instalacji. Należy również mieć na uwadze, że budynki stare, często wymagają dużych nakładów finansowych na remonty. Dlatego całkiem możliwe, że opłaty na fundusz remontowy mogą być naprawdę wysokie.