Zakup mieszkania z rynku wtórnego – krok po kroku

Sprawdź stan techniczny  lokalu

Decydując się na zakup lokalu, w którym wcześniej ktoś mieszkał, musimy brać pod uwagę konieczność remontu, co z kolei wygeneruje dodatkowe koszty. Z drugiej jednak strony, zdecydowanie bezpieczniej jest, kiedy od początku wiemy, że mieszkanie, czy dane pomieszczenie wymaga odświeżenia – możemy to bowiem uwzględnić w budżecie lub zapanować w przyszłości. A ukryte wady mieszkania mogą nam sprawić wiele kłopotu, czy nawet wstrzymać przeprowadzkę. Dlatego należy bardzo dokładnie obejrzeć mieszkanie przed zakupem. Koniecznie sprawdźmy, czy na ścianach nie ma zacieków, jak wygląda stolarka drzwiowa i okienna. Jeśli widać, że mieszkanie niedawno było wyremontowane – nie bójmy się pytać właściciela, z jakiego powodu. Czy to chęć sprzedaży mieszkania go do tego skłoniła, czy może chciał ukryć coś przed potencjalnymi kupującymi i zrobił szybki remont dla zamaskowania poważnej wady?

Sprawdź stan prawny nieruchomości

Zdecydowanie trudniejsze od sprawdzenia stanu technicznego nowego lokum, jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Wymaga to bowiem przynajmniej podstawowej wiedzy na temat dokumentów, które mieszkanie powinno posiadać, jak i ich czytania ze zrozumieniem. Niejednokrotnie chęć dokonania szybkiej transakcji, czy połakomienie się na mieszkanie w okazyjnie niskiej  cenie  prowadziło do różnych nadużyć i oszustw, włącznie ze sprzedażą, czy wynajęciem mieszkania przez osobę niebędącą jej właścicielem. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości co do uczciwości sprzedającego – konieczne skonsultujmy je z fachowcem – prawnikiem, radcą prawnym – pozwoli tu uniknąć przykrych niespodzianek i straty ogromnych pieniędzy.

Od czego zacząć sprawdzanie dokumentów? Oczywiście najlepiej od księgi wieczystej nieruchomości – o ile została ona założona. Obecnie na rynku raczej nie ma z tym problemu, także dla mieszkań o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Z księgi wieczystej można dowiedzieć się wielu istotnych informacji, począwszy od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, poprzez wszelkie informacje na temat praw ograniczonych, a wreszcie tak interesującej wielu osób hipoteki. Jeśli kupujemy mieszkanie, które stanowi odrębną własność lokalu, sprawdźmy dokładnie w trzecim dziale księgi wieczystej – czy nie ciąży na nim umowa dożywocia. To, że w danym momencie, akurat mieszkanie jest puste, nie oznacza, że po naszym zakupie ktoś nie zechce jednak skorzystać ze swoich praw i wprowadzić się do mieszkania, kiedy np. już je wyremontujemy.

Co do hipoteki – jeśli mieszkanie jest nią obciążone – nie powinno być problemu z jego kupnem. Zwróćmy jednak uwagę, iż kwota hipoteki wpisana pierwotnie do księgi wieczystej może być już nieaktualna. Jeśli hipoteka była zaciągnięta kilka, czy kilkanaście lat temu – jej znaczna część mogła zostać spłacona. Oczywiście możliwe również,  że do tego czasu należności wobec wierzycieli wzrosły, gdyż właściciel mieszkania ich nie spłacał. By mieć pewność, co do aktualnego zadłużenia powinniśmy zobaczyć zaświadczenie od wierzyciela na temat aktualnego zadłużenia i zobowiązań. Pamiętajmy,  że nie ma przeszkód prawnych na sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką, a dla wierzyciela nie będzie stanowiło różnicy, kto spłaci zaciągnięte zobowiązanie.

Skąd wziąć numer księgi wieczystej?

Oczywiście najlepszym rozwiązaniem, by przejrzeć księgę wieczystą jest poproszenie o jej numer właściciela nieruchomości wystawionej na sprzedaż. Jeśli mamy do czynienia z uczciwą osobą – powinniśmy go otrzymać bez problemu. A wtedy treść księgi sprawdzimy przez Internet, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. O numer księgi wieczystej można również starać się w wydziale wieczystoksięgowym właściwym dla położenia danej nieruchomości. Niestety w tym wypadku nie mamy gwarancji, że go otrzymamy. Z naszego doświadczenia wynika, iż w niektórych wydziałach nie ma z tym problemu, jednak w innych urzędnicy proszą o odpowiednie uzasadnienie wniosku, argument iż jesteśmy zainteresowani zakupem nieruchomości nie zawsze wystarcza. Trzecim sposobem na sprawdzenie aktualnych kw, jest skorzystanie z komercyjnych portali, które zajmują się wyszukiwaniem elektronicznych ksiąg wieczystych po adresie nieruchomości. W tym przypadku należy jednak zapłacić za wyszukanie. Ceny wynoszą - w zależności od portalu – od 19 zł do 39,99 zł.

Kolejna ważna informacja, (której jednak nie znajdziemy już w księdze wieczystej) to ilość osób zameldowanych w lokalu. Nie trzeba chyba przypominać, że w dniu podpisania umowy nikogo zameldowanego tam nie powinno być. Aby dowiedzieć się, czy nie ma lokatorów w mieszkaniu, musimy poprosić sprzedającego o odpowiednie zaświadczenie, które zostanie mu wydane w urzędzie gminy. Najlepiej by miało on datę jak najbliżej zawarcia umowy, czy nawet w dniu jej zawarcia (tak byśmy mieli pewność, że nikt nie został tam zameldowany tuż przed sprzedażą mieszkania). I tutaj również czasem można spotkać się z opinią ekspertów od nieruchomości, czy doradców, że zameldowanie to tylko czysto techniczna sprawa i jest często wyolbrzymiana. Niestety, jak do tej pory w Polsce wciąż przybywa spraw o eksmisję lokatorów, które z różnych przyczyn trwają latami i mimo wyroków sądowych nie dochodzą do skutku. Lepiej więc dmuchać na zimne i mieć pewność, że nie będziemy musieli męczyć się z niechcianym lokatorem, żyjącym na nasz koszt.

Umowa przedwstępna – zaliczka czy zadatek

Kiedy już dokładnie sprawdzimy zarówno stan techniczny, jak i stan prawny nieruchomości  - możemy przejść do podpisywania umowy wstępnej. I tutaj warto zwrócić uwagę na jedne drobny szczegół – czy zdecydujemy się wpłacić zaliczkę, czy zadatek na mieszkanie. Nie są to bowiem synonimy, a to którą z rodzajów „przedpłat” wybierzemy może wiązać się z problemami w razie chęci rezygnacji z umowy. W przypadku zaliczki – jeśli transakcja nie dojedzie do skutku – bez względu na to, która ze stron się rozmyśli – zostanie nam zwracana w całości kwota, którą wpłaciliśmy. Jednak w przypadku zadatku – jego formę prawną reguluje Kodeks Cywilny. I zgodnie z treścią art. 394 KC: "...w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej." Jeśli więc sami zerwiemy umowę zadatek przepadnie. Jeśli jednak to kupujący się rozmyśli – mamy prawo żądać kwoty dwukrotnie wyższej niż wpłacony zadatek.

Artykuł przygotowany we współpracy z:Hipoteki.pl - Elektroniczne Księgi Wieczyste