Stare budownictwo czy nowoczesne osiedla? Wady i zalety obu rozwiązań. Gdzie warto kupić mieszkanie?

Stan deweloperski kontra lokal na rynku wtórnym. Czego możemy oczekiwać, odbierając klucze do nowego mieszkania?

Aby móc przeanalizować wady i zalety obu rozwiązań, należy zastanowić się, czym w praktyce jest tak zwany standard deweloperski. Przekonanie, że są to tylko gołe ściany i nic poza tym, zdecydowanie mija się z prawdą.
W dzisiejszych czasach deweloperzy starają się, aby ich oferta wyróżniała się na tle konkurencji. Coraz większą wagę przykładają do wykończenia mieszkania i proponują wysoki standard sprzedawanych lokali. Mieszkania w nowym budownictwie są tworzone w oparciu o nowoczesne rozwiązania technologiczne. Oznacza to, że decydując się na kupno mieszkania w stanie deweloperskim, możemy oczekiwać na przykład antywłamaniowych drzwi, szklanych balustrad, gładzi na ścianach i sufitach, gniazdek i włączników światła, drewnianych okien (lub okien PCV), wykończonych parapetów, wylewki betonowej lub cementowej, cichych wind kursujących już od najniższej kondygnacji (a nie jak w przypadku starszych bloków – od wysokiego parteru, na który i tak trzeba wejść po schodach), a często nawet wideodmofonów i klimatyzacji. Inwestorzy mogą dobrać ceramikę, podłogi lub drzwi. Takie indywidualne zamówienia zwiększają co prawda koszt mieszkania o kilkaset złotych za metr kwadratowy, zmniejszają jednak koszty prac wykończeniowych.

Mieszkania deweloperskie są bardziej przestronne niż te w blokach starszego typu. Z reguły nie spotkamy lokalu z ciasnymi korytarzami i przejściowymi pokojami. Rozkład pomieszczeń jest przemyślany, a ich aranżacja nie przysparza wielu kłopotów. Inaczej sprawa przedstawia się w mieszkaniach z rynku wtórnego. Często takie lokale wymagają generalnego remontu. Bywa, że niemożliwa jest zmiana rozkładu pomieszczeń, bo układ ścian nośnych wyklucza jakiekolwiek roszady. Konieczność wykonania remontu używanego mieszkania przysparza też kłopotów związanych z oszacowaniem kosztów, które musimy przeznaczyć na renowację pomieszczeń. Szacuje się, że realna kwota może być wyższa od zakładanej nawet o 30-40%. A skoro już o finansach mowa, zastanówmy się, czy ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym różnią się od siebie oraz jakie są koszty utrzymania lokali.

Cena mieszkania i koszty utrzymania

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym zwykle są wyższe niż ceny lokali w starszym budownictwie. Nie jest to jednak regułą. Według raportu ze stycznia 2016 to mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie, Gdańsku i Krakowie były droższe od tych z rynku pierwotnego średnio nawet o 400 zł za metr kwadratowy. W pozostałych dużych miastach Polski proporcje były odwrotne. Różnica ta może wynikać z takich czynników jak lokalizacja, standard budynku, czy wyposażenie mieszkań.

Warto zastanowić się, czy większa cena nieruchomości o podwyższonym standardzie (w nowych blokach), nie jest dużym wydatkiem tylko z pozoru. Koszty eksploatacyjne mieszkań z rynku pierwotnego są niższe, niż tychz rynku wtórnego. Nowoczesne technologie pozwalają na używanie materiałów o wiele bardziej energooszczędnych od tych, których używano kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu. Wpływa to znacząco na zmniejszenie opłat za energię grzewczą. Materiały użyte do budowy i wykańczania mieszkań spełniają podwyższone wymogi, co pozwala na uniknięcie wielu usterek.

Nowe mieszkania obejmowane są kilkuletnim okresem gwarancyjnym, co powoduje, że deweloper zobowiązany jest do usunięcia wszystkich usterek, które nie wynikają z niewłaściwej eksploatacji lokalu przez mieszkańców. Zmniejsza się także składka na fundusze remontowe, ponieważ nowe bloki nie będą wymagały renowacji przez najbliższe lata.

Podsumowując – koszt mieszkania z rynku pierwotnego może być wyższy, jednak wybór takiego lokum zmniejszy wydatki związane z wykończeniem mieszkania, remontami i kosztami eksploatacyjnymi. Warto dobrze rozważyć te aspekty przed podjęciem ostatecznej decyzji. Dodatkowym atutem mieszkań z rynku pierwotnego jest komfort, bezpieczeństwo, otoczenie i infrastruktura. Dlaczego?

Coś więcej niż korzyści materialne

Mieszkania z rynku wtórnego są bardzo często lepiej zlokalizowane niż nieruchomości z rynku pierwotnego. Lepiej, to znaczy bliżej centrum miasta. Dla wielu z nas jest to duża zaleta – jadąc do pracy zazwyczaj nie trzeba pokonywać dużych dystansów, a osiedla położone blisko centrum są dobrze skomunikowane. Pod ręką mamy ośrodki kultury i rozrywki, urzędy i przychodnie lekarskie. Takie położenie niesie za sobą również szereg wad. Centralne części miast są często w znacznej mierze zagospodarowane. Powstaje tam coraz więcej biurowców i centrów handlowych. Nie ma już miejsca na nowoczesne zaplanowanie przestrzeni. Często brakuje zadaszonych miejsc parkingowych. Zazwyczaj nie ma możliwości zabezpieczenia terenu, na którym mieszkamy, a pod oknami mogą kręcić się nieproszeni goście. Nie mamy wpływu na najbliższe otoczenie, a poczucie bezpieczeństwa spada.

Inaczej jest w przypadku nowoczesnych bloków zlokalizowanych zazwyczaj na obrzeżach miast. Położenie może dla niektórych stanowić mankament, jednak cisza, spokój, bezpieczeństwo i duża ilość terenów zielonych rekompensują niedostatki związane z odległością od centrum. Nowe bloki powstają często na zamkniętych osiedlach i tworzą swoistą enklawę, podnosząc tym samym poziom bezpieczeństwa. Ochroniarz pilnuje, aby żadna przypadkowa osoba nie znalazła się na terenie osiedla, dzięki czemu rodzice nie muszą obawiać się o swoje pociechy bawiące się w piaskownicy przed blokiem. Do dyspozycji są zadaszone parkingi lub miejsca parkingowe obok budynków, do których dostęp mają wyłącznie mieszkańcy. Ryzyko, że nasz samochód zniknie lub zostanie zarysowany znacznie maleje. Infrastruktura przystosowana jest też dla osób niepełnosprawnych – budowane są podjazdy, windy montowane na najniższym poziomie (bez konieczności pokonywania nawet kilku stopni), a wejścia na klatki schodowe są dopasowane do szerokości wózków inwalidzkich.

Otoczenie nowoczesnych osiedli jest bardziej estetyczne, a mieszkańcy, dzielący się na niewielkie wspólnoty mają większe poczucie przynależności do grupy i poczucie obowiązku dbania o środowisko, w którym przebywają. Administratorzy takich osiedli pilnują porządku i czystości. Trawniki są przystrzyżone, ławki czyste, chodniki równe, klatki schodowe schludne i zadbane, a elewacje jasne i czyste. Poza tym na terenach zamkniętych osiedli coraz częściej budowane są sklepy, siłownie, a nawet przedszkola i przychodnie lekarskie.

Jeżeli na szali położymy bezpieczeństwo, spokój, wygodę i wysoki komfort życia, a z drugiej strony wyższy koszt nieruchomości, może okazać się, że wybór wymarzonego mieszkania, zlokalizowanego na nowoczesnym osiedlu będzie oczywisty.