Koniec hossy na rynku pierwotnym mieszkań?
Rosnące ceny metra kwadratowego, ogromne ilości oddawanych do użytkowania mieszkań oraz zezwoleń na budowę, to czytelny komunikat, że branża deweloperska ma się doskonale. Jednak po każdej fali wznoszącej, oczekiwane są spadki. Czy rzeczywiście rynek pierwotny mieszkań czekają spadki? Czy można zauważyć symptomy, które spowodują, że hossa deweloperów się skończy?
Rynek budownictwa mieszkaniowego w rozkwicie
Wpatrując się w dane publikowane przez GUS, wyraźnie widać, że branża deweloperska ma się znakomicie. Przez dwanaście miesięcy, w okresie od sierpnia 2017 do lipca 2018 oddano do użytkowania 182 834 mieszkania, z czego ponad 100 tysięcy zostało wykonane przez deweloperów. Równocześnie w okresie 12 miesięcy rozpoczęto budowę aż 213 237 mieszkań, z czego niecałe 120 tysięcy to inwestycje firm deweloperskich. Jest to znakomity wynik deweloperów, którzy w analogicznym okresie, rok wcześniej, rozpoczęli znacznie mniej budów. Deweloperem wydano ponad 142 tysiące pozwoleń na budowę, było to „tylko” o niecałe 10% więcej, niż rok wcześniej. Właśnie niewielki wzrost pozwoleń na budowę może być przesłanką, która będzie zwiastowała spowolnienie na rynku pierwotnym mieszkań. Wzrosty sprzedaży nowych mieszkań nie mogą dziwić, skoro w ubiegłych latach rozpoczynano wiele budów, z których to mieszkania właśnie trafiają na rynek.
Problemy w branży budowlanej?
Okazuje się, że branża budowlana (nie tylko związana z budową nowych mieszkań), boryka się z wieloma trudnościami. Wzrosty kosztów budowy to jeden z elementów, wpływających zarówno na końcową cenę lokali, jak i długość realizacji inwestycji. Koszty budowy, w porównaniu do roku 2016, wzrosły średnio o 19%. Koniunktura w branży przełożyła się na wzrost cen materiałów budowlanych. Przykładowo przez ostatni rok o ponad 10% zdrożały izolacje termiczne. Podobny wzrost zanotowano w przypadku materiałów niezbędnych do postawienia ścian, stropów i kominów. Niecałe 4% w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy wzrosły ceny cementu.
Problemem jest również brak odpowiedniej ilości pracowników, w tym robotników wykwalifikowanych. Z uwagi na ten fakt, pensje w sektorze budowlanym wciąż rosną. Brak kadry budowlanej wpływa na opóźnianie realizowanych inwestycji. Prace wykonywane przez wykwalifikowanych pracowników są w trendzie wzrostowym. Prace murarskie oraz usługi dekarskie cenowo przez ostatni rok wzrosły o około 11%, usługi elektryczne o 16%, a hydrauliczne aż o około 30%.
Innego rodzaju problemem, który zacznie coraz bardziej doskwierać branży deweloperskiej, jest topniejąca ilość ziemi, na której można realizować inwestycje. W dużych i atrakcyjnych miastach zaczyna brakować odpowiednich terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Dodatkowo w przeciągu ostatnich dwóch lat, średnia cena działki pod budownictwo mieszkaniowe wzrosła o 45%. Popyt znacząco przewyższa podaż.
Niepokojącym zjawiskiem w branży, które stale rośnie, są opóźnienia w płatnościach. W wyniku opóźnień dochodzi do niewypłacalności firmy budowlanych. Ilość niewypłacalnych firm przez ostatnie dwa lata zwiększyła się niemal dwukrotnie.
Branża budowlana, deweloperska powinna przygotować się na spadki. Specjaliści prognozują, że kolejne lata będą oznaczały tendencję spadkową, zarówno w ilości budowanych, jak i oddawanych do użytku mieszkań. Inną kwestią jest natomiast nasycenie rynku, który jednak może nie nastąpi. Wynika to z faktu, że będzie coraz mniej dostępnych lokali mieszkalnych.
