Kupujemy mieszkanie w dużym mieście. Na jaki metraż powiniśmy zwrócić uwagę aby nie stracić?
Jakie aspekty powinien rozważyć inwestor decydujący się na zakup mieszkania w dużym mieście o określonym metrażu? Wśród kupujących mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym, największym zainteresowaniem cieszą się te o małym i średnim metrażu. Sytuacja taka ma miejsce od dłuższego czasu i niezależnie czy mowa o zakupie mieszkania na własny użytek, czy też w ramach inwestycji najmu. Taka popularność mieszkań o metrażach do 50 - 60 metrów kwadratowych powoduje, że jest ich najwięcej wśród ofert deweloperów. Zarówno, kiedy mowa o gotowych już inwestycjach, czy też tych planowanych.
Jak dokładnie kształtuje się sprzedaż mieszkań ze względu na ich metraż? Ile średnio wydaje się na zakup mieszkania? Czy patrząc na sytuację w kilku największych polskich miastach, można zauważyć jakiekolwiek różnice?
Kto i dlaczego szuka mieszkań o małym i średnim metrażu?
Obecnie wśród nowych inwestycji, zarówno tych, które są dopiero w fazie projektowania, jak i już w realizacji, zdecydowanie przeważają te o mniejszym metrażu. Mieszkania zazwyczaj posiadające dwa pokoje, natomiast przygotowane w sposób funkcjonalny i przestrzenny. Tego typu projekty pozwalają nie tylko na ciekawe aranżacje przestrzenne, ale równocześnie są w przystępnych cenach, które kupujący mogą zaakceptować.
Należy jednak wyraźnie podzielić kupujących. Osoby, które traktują mieszkanie jako inwestycję, szukają lokali w centrach miast, a także dzielnicach gwarantujących znakomitą komunikację. Nie ma również dla nich znaczenia, czy mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Kupujący z myślą o zamieszkaniu w danym miejscu, koncentrują swoje poszukiwania na obrzeżach, gdzie ceny są dla nich akceptowalne. Pozostałe elementy, takie jak udogodnienia komunikacyjne, infrastruktura okoliczna nie mają aż tak dużego znaczenia na końcowe decyzje.
Będąc „na dorobku” i marząc o większym mieszkaniu, można mieć problemy przede wszystkim z uzyskaniem kredytu. Nawet jeżeli zostanie on przyznany, to raty kredytu przy mieszkaniach np. 80 m2 będą dość wysokie. Równocześnie z uwagi na wysokie ceny metra kwadratowego, inwestycja w tak duże mieszkanie nie jest obecnie zbyt opłacalna. Mniejsze mieszkanie to również znakomity kapitał na przyszłość, kiedy może dojść do poprawy sytuacji finansowej. Bez problemu takie mieszkanie będzie można sprzedać, wynająć, co pozwoli na dostęp do ofert nieruchomości o znacznie większym metrażu.
Jak wskazują dane deweloperów, obecnie kupuje się mieszkania o około 20 procent mniejsze, niż miało to miejsce dekadę temu. Dziesięć lat temu, w trakcie pierwszego boomu budowlanego, wiele osób decydowało się na kupno mieszkań zdecydowanie większych, mających 60 i więcej metrów kwadratowych, a także posiadających np. 3 pokoje. Dziś takie inwestycje nie są popularne.
Sprzedaż mniejszych mieszkań okiem deweloperów
Sami deweloperzy, w ankiecie przygotowanej przez serwis dompress.pl przyznają, że kupujący obracają się w sztywnych ramach, gdy mowa o określonym metrażu nowych mieszkań, a także kwot, jakie są w stanie wydać. Nie ma tutaj znaczenia, w jakich miastach zawierane są transakcje, czy też jakich deweloperów wybierają inwestujący w nowe lokale.
Przykładowo specjaliści z firmy Archicom podkreślają, że obecnie nie mają żadnych problemów ze sprzedażą mieszkań dwupokojowych, które są zaprojektowane w sposób kompaktowy. Bardzo ważnym w trakcie wyboru konkretnego lokum jest fakt, czy mieszanie posiada ogródek, bądź taras lub balkon o odpowiednich wymiarach. Klienci dewelopera J.W Construction cenią sobie najbardziej mieszkania, których powierzchnia nie przekracza 45 m2. Oczywiście wpływ na taki wybór ma choćby fakt, że wiele inwestycji J.W. Construction prowadzonych jest na terenie Warszawy, gdzie ceny metra kwadratowego są wyjątkowo wysokie.
Inpro od dłuższego czasu odnotowuje ogromne zainteresowanie lokalami typu kawalerki oraz posiadającymi dwa pokoje. Struktura sprzedaży nie zmienia się, dlatego w kolejnych inwestycjach przeważają właśnie tego typu mieszkania. W Budnexie widoczna jest korelacja, niskie ceny – mały metraż. Dlatego deweloper przy każdej nowej inwestycji na pniu wyprzedaje lokale, których metraż waha się w granicach 30-40 m2. Nie ma znaczenia, czy mieszkania takie znajdują się w inwestycjach będących na ukończeniu, czy dopiero tych gdzie rusza budowa. Podobne wnioski płyną z komunikatów firmy Eco Classic. Tutaj również dwa pokoje, kawalerki, lokale maksymalnie 40 - 50 m2 są najpopularniejsze.
Mniejszy metraż, czyli niższa cena
Nie jest tajemnicą, że to właśnie rosnące ceny mieszkań sprawiły, że wiele osób, szczególnie młodych, „na dorobku”, celuje w mniejszy metraż. Łatwiej zgromadzić kapitał własny, uzyskać kredyt i zamiast ciągłego wynajmu, wejść w posiadanie własnego lokum. I ponownie należy sprawdzić, co w tej sprawie mają do przekazania deweloperzy, którzy są przecież najlepszym źródłem informacji.
W firmie LC Corp największą popularnością cieszą się mieszkania w średniej cenie 300 tys. zł. Rodziny są skłonne wydać na nowe mieszkanie maksymalnie 500 tys. zł. Podobnie sytuacja kształtuje się w firmie Matexi Polska oraz Archicom. Najwięcej mieszkań sprzedawanych jest w cenie transakcyjnej oscylującej wokół 300 tys. zł. Inpro, które większość inwestycji budowlanych posiada w trójmieście, informuje, że najwięcej klientów celuje w mieszkania z przedziału 250 tys. zł – 400 tys. zł.
Naturalnie należy pamiętać, że ceny metra kwadratowego różnią się w zależności od miasta i lokalizacji inwestycji. Jednak skoro mowa o średnich cenach w granicach 300 tys. zł, to jednoznacznie widać, jak popularne są lokale o powierzchni w granicach 40 m2.
Inne kluczowe aspekty które warto wziąć pod uwagę
Na jakie inne aspekty warto jeszcze zwrócić uwagę rozważając zakup mieszkania w dużym mieście? Może warto zbadać jaka jest przyszłość wybranej przez nas lokalizacji. Sprawdzić czy jest dobrze skomunikowana, czy posiada placówki oświaty i zdrowia w swojej okolicy. Jakie dzielnice w danym mieście cieszą się największą popularnością? Przeczytaj więcej na ten temat w artykule: https://cordiapolska.pl/blog/2017/12/04/jak-kupic-mieszkanie-w-krakowie-aby-nie-stracic/
Duże polskie miasta i popularność mniejszych powierzchni mieszkaniowych
Przyglądając się dokładnie sprzedaży mieszkań w dużych miastach, uzyskuje się jednoznaczną odpowiedź na to, że właśnie średnie i małe metraże są najpopularniejsze. Według raportów i analiz przygotowanych przez Home Broker, co czwarte mieszkanie na rynku pierwotnym i wtórnym, sprzedawane w Warszawie nie przekracza 40 m2. Na drugim biegunie są mieszkania o 80 m2 i większe. Praktycznie co 17 sprzedaż odnosi się do tak dużego lokum, co jasno pokazuje, jak trudno obecnie sprzedać mieszkanie o dużym metrażu.
Wrocław czy Gdańsk to miasta gdzie dominuje sprzedaż lokali w przedziale 35-55 m2. Warto zauważyć, że w Gdańsku szczególnie widoczny jest podział kupujących. Osoby inwestujące w mieszkania pod najem, decydują się często na oferty z rynku wtórnego, w doskonałych lokalizacjach. Kupujący mieszkania na własne potrzeby, z uwagi na wysokie ceny metra kwadratowego, szukają lokalizacji poza centrum, nie zawsze dobrze skomunikowane z pozostałymi częściami miasta. W Krakowie najwięcej sprzedawanych mieszkań ma średnio 50 m2. Natomiast „hitem” są kawalerki, które praktycznie rozchodzą się jak świeże bułeczki. W Łodzi kupujący upodobali sobie mieszkania mające średnio 51 m2.
Artykuł przygotowany we współpracy z portalem: https://www.budros.pl/
