Budowa domu – od czego zacząć?

2018-08-14

Najpierw długo snujemy marzenia o własnym domu z ogródkiem, najlepiej w cichej i zielonej okolicy. Następnie przeglądamy katalogi architektoniczne i w myślach ustawiamy meble, malujemy ściany, czy decydujemy, które z pomieszczeń będzie pokoikiem dla dziecka, a w którym znajdzie się sypialnia. Kiedy jednak przychodzi  do  wcielenia tych marzeń w życie, okazuje się, że przed nami bardzo długa droga, zaczynająca się, nie w momencie wyboru projektu, ale już podczas zakupu działki…

Budowa domu – od czego zacząć?

Jeśli nie jesteśmy tymi szczęśliwcami, którzy otrzymali grunty w spadku lub w akcie darowizny – możliwe, że będziemy musieli sporo się natrudzić, by znaleźć interesujący nas teren, w odpowiedniej okolicy, który na dodatek pomieści nasz wymarzony dom.

Niby jest to oczywiste, jednak nie każdy zdaje sobie sprawę ile czasu może zająć znalezienie miejsca idealnego pod budowę domu. A to działka ma za małą powierzchnię, jest za wąska, zbyt nierówny teren, zbyt daleko od głównej drogi, czy też z nieuregulowanym statusem prawnym.  Po dłuższych poszukiwaniach najczęściej dochodzimy do wniosku, że w kilku sprawach konieczne będzie pójście na kompromis. Teraz należy tylko zastanowić się, czy kosztem większego ogrodu wybierzemy miejsce z dala od centrum miasta, czy też zgodzimy się ograniczyć przestrzeń, ale za to będziemy mieć bliżej do pracy.

Oczywiście zakup działki pod budowę domu to nie tylko jej cena i lokalizacja. Bardzo ważny jest także jej stan prawny. Niekiedy właśnie tereny atrakcyjniejsze cenowo mają nieuregulowaną sytuację prawną i ich zakup może przysporzyć sporo problemów, a przy okazji opóźnić budowę naszego wymarzonego domu. Równe ważne jest, by działka miała dostęp do drogi publicznej i była uzbrojona – najlepiej we wszystkie media, chociaż na początek wystarczy prąd.

Księga wieczysta

Podstawowym dokumentem dla nieruchomości gruntowej jest (albo powinna być) jej księga wieczysta. To tam znajdują się informacje m.in. na temat właściciela bądź właścicieli działki, jej lokalizacji czy powierzchni. To również tam można sprawdzić, czy nie jest ona obciążona prawem osób trzecich (chociaż nie zawsze) lub hipoteką.

Numery księgi wieczystej powinien przekazać nam jej właściciel, zaś samą treść kw można sprawdzić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, bądź na portalach komercyjnych. Dla posiadaczy numeru kw usługa ta jest darmowa.

Oczywiście zdarza się, że nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. W takim przypadku warto poprosić sprzedającego o dokument potwierdzający własność. Może nim być np. akt notarialny zakupu, darowizny, czy sądowe stwierdzenie nabycia spadku.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

MPZP to dokument, który może nieco ostudzić nasze zapały względem znalezionej działki, ponieważ reguluje różnego rodzaju kwestie dotyczące danego terenu i jego okolicy. Możemy tam znaleźć informacje na temat przeznaczenia konkretnego gruntu (zabudowa jednorodzinna, szeregowa, wolnostojąca, działalność przemysłowa, usługowa), dopuszczalną wysokość kondygnacji, a nawet szerokość elewacji frontowej czy rodzaj pokrycia dachowego. Oczywiście poszczególne plany różnią się od siebie i nie muszą zawierać tak szczegółowych regulacji. Warto jednak do nich zajrzeć nim ostatecznie zdecydujemy się na zakup nieruchomości gruntowej. Może się bowiem okazać, że po sąsiedzku dopuszczono budowę np. lokali usługowych, czy zakładów przemysłowych, co niekoniecznie będzie nam odpowiadało.

Aby otrzymać wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wystarczy złożyć wniosek wraz z opłatą skarbową. Ten dokument może otrzymać każdy, nie ma konieczności podawania uzasadnienia.

Brak MZPM? – postaraj się o Warunki zabudowy

Jeśli dany obszar, na którym znajduje się upatrzona przez nas działka, nie został objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, należy wystąpić do urzędu gminy/miasta o Decyzję o warunkach zabudowy. Niestety jej uzyskanie jest nieco bardziej skomplikowane i wymaga spełnienia kilku warunków (zgodnie z art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym):

  1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
  3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
  4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 utrata mocy ustawy ust. 1;
  5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jednocześnie, we wniosku o wydanie warunków zabudowy należy określić m.in. rodzaj inwestycji oraz jej charakterystykę – zapotrzebowanie na media,  charakterystyczne parametry inwestycji i ich  wpływ na środowisko, czy przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów. Konieczne będzie także podanie danych właścicieli sąsiednich działek.

Wypis z rejestru gruntów i budynków

Wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej działki  to kolejny dokument, w którym znajdują się informacje na temat działki, jej położenia, powierzchni, właściciela, a nawet numery księgi wieczystej założonej dla danej nieruchomości. Dokument ten powinien okazać nam sprzedający/właściciel działki, ponieważ to on uzyska go bez problemów. My będziemy musieli wskazywać interes prawny, aby otrzymać stosowną dokumentację. Chyba, że poprosimy o wersję uproszczoną, która nie będzie zawierała niektórych informacji.

Aktualność dokumentów

Może się okazać, że właściciel sprzedawanej działki będzie miał gotową dokumentację wraz z interesującymi nas wypisami. Na pewno nas to ucieszy, gdyż nie będziemy musieli  pisać wniosków i marnować czasu w urzędach. W takim przypadku warto jednak  sprawdzić, czy dokumenty są aktualne. Może się bowiem okazać, że od tego czasu Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uległ zmianie i w okolicy dopuszczono np. budowę fabryki, o czym dowiemy się dopiero kilka lat później, kiedy nasz dom zostanie wybudowany.

Umowa przedwstępna

Samo skompletowanie dokumentów, które pomogą nam ocenić stan prawny działki może potrwać, zwłaszcza, że na ich wydanie urzędy mają niekiedy nawet 30 dni. Kiedy jednak już odczekamy swoje i podejmiemy faktyczna decyzję, co do zakupu działki, warto spisać z jej właścicielem umowę przedwstępną. Może się bowiem zdarzyć, że ktoś zaproponuje mu wyższą cenę lub szybciej zapłaci. A wtedy będziemy zmuszeni albo do przebicia ceny, albo do wyszukania nowego miejsca pod dom, co znów opóźni całą inwestycję.

Artykuł przygotowany we współpracy z portalem Hipoteki.pl - Elektroniczne Księgi Wieczyste

Artykul opublikowany: 2018-08-14 / w dziale: Budownictwo