Jak sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?

Kredyt hipoteczny zawierany jest na kilkadziesiąt lat. Najwięcej w naszym kraju udziela się ich na 30 lat. To niezwykle długoterminowe zobowiązanie. Osoby które go zaciągają wiążą się z bankiem na lata. Jednak w życiu nic nie jest pewne. Zmiana miejsca zamieszkania, zakup większego mieszkania, sprawy prywatne, to wszystko może wpływać na chęć sprzedania własnego lokalu. Jednak czy istnieje taka możliwość? Czy mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym można bez problemów sprzedać? Jak przebiegają formalności, jakiego rodzaju działania trzeba wprowadzić w życie?

Jak sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?

Wizyta w banku, uzyskanie zaświadczenia

Bank to miejsce numer jeden do którego powinien udać się właściciel mieszkania, mający w nim kredyt hipoteczny i szukający możliwości jego sprzedania. W banku występuje się o specjalne zaświadczenie które zawiera informacje o zadłużeniu właściciela mieszkania oraz odsetek jakie należy jeszcze spłacić. Bankowe zaświadczenie musi również zwierać informacje o tym, że bank zezwala na całkowite, natychmiastowe spłacenie zadłużenia kredytowego, a także po uregulowaniu zobowiązania dokonane zostaną specjalne skreślenia z hipoteki

Takie zaświadczenie ma termin ważności 30 dni i średnio koszt jego wystawienia to kilkaset złotych. Ten dokument jest niezbędny by udać się w kolejne miejsce czyli do kancelarii notarialnej, gdzie notariusz na podstawie tego zaświadczenia może rozpocząć przygotowanie formalności odnośnie sprzedania mieszkania.

Należy również wspomnieć, że taka natychmiastowa spłata kredyt może dodatkowo zostać obarczona dodatkową prowizją, karami wynikającymi z umowy pomiędzy bankiem, a dłużnikiem. Każdy bank stosuje tu jednak swoje rozwiązania prawne.

 

Szukanie potencjalnych nabywców

Kolejnym krokiem jest znalezienie potencjalnych nabywców. Istnieje wiele możliwości, narzędzi pozwalających na zwiększenie zainteresowania lokalem mieszkalnym. Można to zrobić osobiście jak i za pośrednictwem agentów nieruchomości, biur obrotu nieruchomościami. Ważne aby przygotować atrakcyjną ofertę oraz by potencjalny nabywca miał świadomość, że jest ono obciążone kredytem hipotecznym. Dodatkowo pamiętać należy cały czas, że zaświadczenie z banku jest ważne 30 dni.

Kupujący dzielą się na dwa rodzaje czyli albo zakup za gotówkę albo za pomocą kredytu. Jakie sytuacje z tego tytułu będą wynikały?

 

Sprzedaż za gotówkę

Sytuacja prosta, czytelna czyli kupujący, na podstawie umowy przedwstępnej wpłaca gotówkę według zaświadczenia bankowego, co reguluje zobowiązania kredytowe. Pozostała część (jeżeli taka będzie) kwoty zostanie wpłacona na konto sprzedającego. Tym sposobem cała transakcja się zamyka, kredyt spłacony i pozostaje tylko wykreślenie z hipoteki informacji o kredycie.

 

Kupujący z kredytem

Sytuacja trochę się komplikuje, co dokładniej oznacza wydłużenie procesu. Jako że nie ma możliwości aby na jednej nieruchomości były dwie hipoteki to banki osób biorących udział w transakcji muszą dokonać niezbędnych ustaleń tak aby wszelkie działania związane z płatnościami i dokumentacją przebiegały bezproblemowo. Potrzebny będzie kolejny dokument, mianowicie tzw. promesa która automatycznie wykreśla hipotekę po spłacie zadłużenia.

 

Mieszkanie na kredyt we frankach

Najbardziej skomplikowana i najmniej opłacalna sytuacja występuje kiedy właściciel mieszkania posiada kredyt walutowy, a dokładniej w szwajcarskich frankach. Kredyty do spłacania. przekraczają znacząco wartość mieszkania. Kilka lat temu biorąc kredyt we frankach do spłacenia pozostawało, po przewalutowaniu, przykładowo 220 tysięcy złotych. Dzisiaj, z uwagi na ogromne różnice kursowe, całkowita wartość kredytu wynosi około 400 tysięcy złotych, znaczniej powyżej wartości mieszkania. Dlatego bank może żądać w pierwszej kolejności spłaty różnicy pomiędzy kredytem walutowym, a rynkową wartością mieszkania. Te różnice wynikające z wartości mieszkania, a obecnego kursu franka musi naturalnie pokryć właściciel mieszkania.

Może pojawić się również problem z niektórymi bankami, które po prostu nie zgadzają się na sprzedaż mieszkania obciążonych kredytem we frankach szwajcarskich.

 

Wykreślenie hipoteki – wniosek do sądu

Jeżeli cały proces sprzedaży mieszkania zostaje przeprowadzony jak należy, jeżeli bank otrzyma spłatę kredytu który finansował zakup mieszkania to ma obowiązek przygotować dokumenty odnośnie wygaśnięcia zadłużenia. Kolejnym etapem będzie złożenie wniosku do sądu odnośnie wykreślenia hipoteki. Kto jest zobowiązania do skierowania takiego wniosku? Zarówno może dokonać tego bank, kredytobiorca czy też wszystkie czynności dokonane zostaną przez notariusza jeżeli zostanie zaangażowany przez dłużnika.

Formalności zatem nie należą do wyjątkowo skomplikowanych. Kiedy ktoś jednak nie ma czasu lub lubi posiadać wszystko dokładnie przygotowane to może skorzystać z usług notariusza, radcy prawnego, którzy poprowadzą sprawę. Jednakże w większości przypadków załatwienie sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym można śmiało wykonać samodzielnie.